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共有名義・共有持分 Other

共有名義・共有持分とは?
共有名義不動産の
売却方法や手順をご紹介Other

「不動産が夫婦で共有名義になっている」といったことを耳にすることがあるのではないでしょうか。不動産の名義は一人ではなく、複数の人で登記することができます。

こちらでは、不動産の共有名義・共有持分とはどのようなものか、また通常難しいとされる共有名義不動産の売却方法やその手順についてご紹介します。共有名義の不動産売却については、横浜・川崎エリア対応の株式会社日本エステートまでご相談ください。

共有名義・共有持分とは?

共有名義・共有持分とは?

共有名義とは、不動産の所有者が複数いる状態を指します。たとえば「夫婦で不動産を購入した」場合などにその不動産は「共有不動産」となり、名義は夫と妻の2人となります。「相続によって、3人の兄弟が実家を共同で所有することになった」場合も同じです。

そして共有持分とは、共有不動産の共有者それぞれが持つ所有権の割合のことです。たとえば複数の人で不動産を購入した場合には、原則として出資した金額に応じて持分が決まります。

共有名義になりうるケースとは?

どのようなときに、不動産が共有名義になるのでしょうか。こちらでは、共有名義になりうる3つのケースをご紹介します。

CASE1
不動産を夫婦で購入した

不動産を夫婦で購入した場合には、その不動産は共有名義となります。これには、夫婦で共有することにより単独では難しい額のローンを組みやすくなるといったメリットがあります。

夫婦で共有してローンを組む方法には、以下の2つがあり、どちらが適するかは収入や借入希望額などにより変わってくると言えるでしょう。

収入合算 ペアローン
夫婦のどちらかが主債務者に、もう一方が連宅保証人となる方法です。 夫婦それぞれが主債務者として住宅ローンを組み、お互いがそれぞれの連帯保証人になる方法です。
CASE2
相続にあたって
遺産を分割した

相続人が複数いる場合に、複数名で不動産を相続すると共有名義となります。ただし不動産を利用・売却する際には共有者全員の同意が必要となるため、意見がまとまらず売却が難しくなるなど、もめごとを招くリスクが大きいのが特徴です。そのため共有名義での相続は基本的におすすめできません。

土地であれば相続人の人数に均等に分けて相続する現物分割や、相続人をその不動産に住む1人とし、ほかの人には対価を支払う代償分割などを検討しましょう。

共有名義のメリットと注意すべきデメリットについて

「共有名義の不動産は、一般の不動産より売りにくい」など、マイナスイメージをお持ちの方も多いかもしれませんが、共有名義ゆえのメリットもあります。こちらでは、共有名義のメリットと、注意点となるデメリットの一部をご紹介します。

共有名義のメリット 共有名義のデメリット
複数人で協力して不動産を購入する場合、一人では難しいローンを組める可能性があります。 売却や賃貸借利用などをする場合には共有者全員の同意が必要なため、うまく活用できないケースが多いと言えます。
夫婦でペアローンを組んで共有名義で不動産を購入すると、夫婦それぞれで住宅ローン控除を受けられ節税できます。 ペアローンの場合には夫婦それぞれに金融間の事務手数料や登録免許税などがかかります。共有者ごとに諸経費が発生する点はデメリットだと言えます。
不動産を売却するとき、一定の条件を満たすことで受けられる税金控除の特例を、夫婦それぞれに適用することが可能です。 共有名義の不動産がさらに複数の人に相続されれば、共有者がさらに増えて管理はより複雑になり、売却も難しくなります。
不動産を相続する際に持分の一部を贈与して共有名義にすると、条件によっては単独名義より相続税を節税できます。 離婚時の財産分与時に夫婦のどちらかが売却に同意しないなどの場合、売却できません。また一方が住宅ローンを返済しないともう一方が連帯保証人として返済する必要が生じます。
共有名義の不動産は、1人の名義人の共有持分だけを売却することが可能です。そのため共有者の誰かが持分を売却したり、競売にかかり落札されたりした場合には、まったく知らない人が共有名義人となる可能性があります。

共有名義を解消する方法とは?

共有名義の不動産は売却・活用したいと思っても簡単にはおこなえず、共有者間でトラブルの元となるリスクが高いことで悩まれている方も多いのではないでしょうか。こちらではどうしたら共有名義を解消できるのか、その方法をご紹介します。

方法1
共有者全員の同意を得て
共有不動産を売却する

共有者全員の同意を得て不動産を売却し、売却代金を共有持分の割合に応じて分配する方法です。この方法を「換価分割」と言います。

ほかの共有者の説得が必要となりますが、不動産を丸ごと売りに出せるため相場に近い価格で売却できる可能性が高い点が大きなメリットです。また共有者は公平に現金を受け取れ、もっとも皆が納得できる方法だと言えるでしょう。

方法2
共有者間で
持分を売買する

共有者の1人がほかの共有者から持分をすべて買取って単独名義にする方法です。この方法を「代償分割」と言います。

単独名義となった所有者はその不動産を自由に売却・活用でき、売却した側は代金(代償金)を得られてその後の維持費負担やもめごとを回避できます。ただし買取ができる資金力のある共有者がいなければこの方法は選択できません。また売買の代金について共有者間でもめるケースもあります。

方法3
共有名義の土地を
物理的に分割する

共有名義の不動産が土地である場合のみ適用される方法です。土地を物理的に分割する「分筆登記」によって共有者の人数分に切り分け、それぞれが小さくなった単独名義の土地を所有します。この方法を「現物分割」と呼びます。

分割されたそれぞれの土地は、各所有者が自由に活用することが可能です。ただし「土地が狭くなった・形が悪くなったため価値が下がった」「分割により道路に接する部分がなくなった土地には家を建てられない」などのリスクもあります。

方法4
共有物分割請求訴訟を
起こす

裁判所を通じて、ほかの共有者に共有を解消することを求める方法です。これにより裁判所は、共有状態を解消する適切な分割方法を裁定します。

これまで共有者間で意見が合わず売却・活用などができなかった場合にも共同解消ができるうえ、裁判所の判断に基づくことで解消方法にも納得できます。ただし、逆に選択された解消方法に不満が生じたり、裁判に時間がかかったりするリスクもあるのが事実です。

方法5
自分の持分を
放棄をする

共有名義による自分の持分を放棄し、共有関係から抜け出す方法です。この方法を「持分放棄」と言います。

放棄した共有持分はほかの共有者へ帰属され、所有権が移ります。ただし「持分移転登記」が必要であり、この申請は共有者と共同でおこなうことが必要です。また持分を手放しても代金などは得られないため、メリットは「共有状態を解消できる」ことだけとなります。ただし、その後の不動産の管理費・維持費などの負担からは解放されます。

方法6
自分自身の持分だけを
第三者に売却する

自分自身の持分だけを第三者に売却し、共有関係から抜け出す方法です。ただし共有持分だけを買取っても自由に活用できないため、買い手は見つかりにくいのが事実です。ただし専門の不動産会社であれば、買取ってもらうこともできるでしょう。

この方法のメリットは、ほかの共有者と関わらず、短期間で共有関係を解消できる点です。また後のトラブルも心配せずにすみます。

共有状態はリスクが多いのが事実です
できるだけ早めに解消しましょう

共有状態はリスクが多いのが事実ですできるだけ早めに解消しましょう

不動産を共有名義で所有する「共有状態」には、さまざまなリスクが伴うため、できるかぎり早く解消することをおすすめします。

日本エステートでは共有名義不動産の買取に強い会社です。ほかにも悪条件がそろったような物件の買取や、離婚、住み替えなどのお手伝いにも幅広く対応しています。お困りのことがありましたらお気軽にご相談ください。

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