借地権の相続における名義変更手続きは、一般的な不動産相続とは異なる特有の注意点があります。株式会社日本エステートでは、横浜・川崎エリアでの豊富な底地・借地権取引の経験をもとに、スムーズな名義変更のために必要な情報を詳しく解説いたします。

1. 借地権の名義変更の基礎知識

地主の承諾要否について

借地借家法第19条により、法定相続人が相続する場合は原則として地主の承諾は不要とされています。ただし、以下の場合には地主の承諾が必要となります。

承諾が不要な場合

• 法定相続人による相続（借地借家法第19条）
• 配偶者や子供など第一順位の相続人間での相続
• 遺産分割協議による法定相続人間での権利移転

承諾が必要な場合

• 遺贈による権利の移転（民法第612条）
• 法定相続人以外への権利移転
• 借地権の分割や統合を伴う相続

注意点として、借地契約に特約がある場合は、法定相続人による相続であっても地主の承諾が必要となることがあります。契約書の確認は必須です。

相続登記の義務化について

2024年4月からの相続登記の義務化（不動産登記法第76条の2）により、以下の点に注意が必要です。

登記期限

• 被相続人が死亡したことを知った日から3年以内
• 期限を過ぎた場合、10万円以下の過料（不動産登記法第164条第1項）
• やむを得ない事情がある場合は延長可能

例外事項

• 相続人が不明の場合（不動産登記法第76条の2第1項ただし書）
• 相続放棄の検討中
• 遺産分割協議が未了

借地権の種類と特徴

借地権は主に以下の3種類に分類されます。

普通借地権（借地借家法第3条）

• 契約期間：30年以上
• 更新：可能（建物がある限り）
• 建替え：地主の承諾必要

定期借地権（借地借家法第22条）

• 契約期間：50年以上
• 更新：不可
• 期間満了時：更地返還

旧法借地権（旧借地法）

• 1992年7月31日以前に設定
• 更新：半永久的に可能
• 建替え：比較的自由

2. 名義変更手続きの流れ

相続発生直後の対応

相続発生後の手続きは、民法第896条に基づき、以下の手順で進めます。

1. 権利関係の確認

借地権の内容確認

• 登記事項証明書による権利関係の確認（不動産登記法第119条）
• 借地契約書の内容確認
• 地代支払状況の確認（滞納の有無）
• 更新履歴の確認

具体例
借地権の登記の例
土地の表示：横浜市〇〇区△△町1-2-3
地目：宅地
地積：165.32㎡
権利者：借地権者 〇〇〇〇
権利の種類：賃借権
期間：平成5年4月1日から50年間

2. 地主への連絡

地主への報告事項（借地借家法第19条関連）

• 相続発生の事実
• 相続人の連絡先
• 今後の利用予定
• 地代支払方法の確認

連絡方法の例

• 内容証明郵便での通知
• 書面での報告（受領印をもらう）
• メールと書面の併用

3. 必要書類と費用

必要書類一覧

相続登記申請に必要な書類（不動産登記法第63条）

1. 被相続人関係書類

身分関係証明書類

• 戸籍謄本一式（出生から死亡まで）
• 除籍謄本
• 改製原戸籍謄本
• 住民票除票（最後の住所の証明）

2. 相続人関係書類

権利証明書類

• 戸籍謄本（現在の身分関係証明）
• 住民票（現住所の証明）
• 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
• 相続人代表者選任届（複数相続人の場合）

費用の内訳

1. 登録免許税

登録免許税法第9条に基づく計算

■建物所有権の場合

計算例：
固定資産税評価額2,000万円の建物の場合
2,000万円 × 0.4% = 8万円
※1,000円未満切り捨て

■借地権の場合

計算例：
借地権価格1,500万円の場合
1,500万円 × 0.2% = 3万円
※1,000円未満切り捨て

2. 名義変更料

遺贈などで必要な場合の標準的な金額

例：借地権価格1,000万円の物件の場合
名義変更料 = 1,000万円 × 10% = 100万円
※地域や取引慣行により変動あり

横浜・川崎エリアの特徴

• 商業地：8〜12%
• 住宅地：5〜10%
• 親族間：3〜5%

4. 地主との関係と注意点

地代に関するトラブル防止

借地借家法第11条（地代等増減請求権）に関連する注意点

1. 地代増額要求への対応

正当性の判断基準

• 周辺相場との比較
• 公租公課の増減
• 土地価格の変動
• 経済事情の変動

具体例

現在の地代：月額50,000円
地主からの増額要求：月額70,000円（40%増）

確認事項
1. 近隣の地代相場
2. 固定資産税の変動率
3. 地価公示価格の推移
4. 消費者物価指数の変動

2. 建替え・改修時の承諾料

承諾料の算定（実務慣行に基づく）

例：更地価格5,000万円の場合
承諾料 = 5,000万円 × 4% = 200万円
※地域や建物用途により3〜5%の範囲で変動

5. よくあるトラブルと対策

相続人間のトラブル防止

民法第898条（相続分の譲渡）関連の注意点

共有リスクの回避

共有における問題点（民法第251条関連）

管理行為の制限

• 保存行為：単独可能
• 利用・改良行為：過半数の同意必要
• 処分行為：全員の同意必要

具体的なトラブル例

ケース：相続人3名で借地権を共有
問題点
・建物の建替えに1名が反対
・地代支払いの負担割合で紛争
・売却時の価格で意見が不一致

6. まとめ

借地権の相続における名義変更は、法的根拠を理解し、適切な手続きを踏むことが重要です。横浜・川崎エリアでは、不動産価格や取引慣行に地域特性があるため、株式会社日本エステートでは、これらを考慮した専門的なアドバイスを提供しています。

手続きを円滑に進めるための注意点

法的対応

• 期限内の登記申請
• 必要書類の完備
• 法定要件の遵守
• 特約の確認

実務的対応

• 地主との良好な関係維持
• 専門家への早期相談
• 記録の適切な保管
• 期限管理の徹底

相続手続きの確実な実施のために、まずは借地権の権利関係を整理し、必要な書類を揃えることからスタートしましょう。不明点がございましたら、お気軽に専門家にご相談ください。